导语：土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。

　　(一)土地使用权出让的涵义

　　土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　土地使用权的出让，是适应社会主义市场经济发展需要的一种新型土地法律制度，它有以下几项基本特征。

　　(1)土地使用权的出让是以土地所有权和使用权的分离为基础

　　(2)国有土地使用权出让由政府垄断。国家垄断经营土地使用权出让市场有两方面涵义。一是土地使用权出让的只能是国有土地，而并非是一切土地;二是土地使用权出让方只能是市县人民政府的土地管理部门，其他任何部门、单位、个人不得实施土地出让行为。

　　(3)土地使用权的出让是有年限限制的。

　　(4)土地使用权出让是有偿的。

　　(5)土地使用权的出让市场被称为“土地市场中的一级市场“。

　　判断题：土地使用权出让是指国家将国有土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金的行为。(R)

　　(二)土地使用权出让的主体范围

　　土地使用权出让的主体，主要是指国有土地使用权出让人。国有土地使用权出让的主体不是任何单位和个人都可以充当的，它必须具备一定的法定条件和资格。

　　(1)土地使用权出让人必须是代表土地国家所有权的县、市人民政府。任何其他单位和个人不得充当出让人。

　　(2)中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》和新实施的《土地管理法》及其《实施条例》的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。

　　(3)土地使用者开发、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。

　　(三)土地使用权出让的客体范围

　　土地使用权的出让是在国有土地范围内进行的，集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后才能出让。

　　(2)地下的各类自然资源、矿产以及埋藏物和市政公用设施等，不在土地使用权出让范围之列。

　　(3)土地使用权出让的地块可以是“生地”，即待开发的土地，也可以是已完成市政设施的“熟地”即实行“三通一平”或“七通一平”的土地。

　　例题：国家实行土地使用权出让、转让制度，但不包括( ABD)。

　　A.地下资源B.埋藏物C.土地处分权D.公用设施

　　(四)土地使用权出让的年限控制

　　根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：

　　(1)居住用地七十年;(2)工业用地五十年;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(4)商业、游游、娱乐用地四十年;(5)综合或者其他用地五十年。

　　出让期届满，政府可以无偿收回土地使用权及地上建筑物、 附着物的所有权;使用者如需继续使用，可向政府申请续期，并按有关规定重新签订合同，支付出让金，办理登记手续;若因公共利益需要，国家可依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予补偿。

　　(五)土地使用权的出让方式

　　我国土地使用权的出让方式有三种：协议方式、招标方式和拍卖方式。

　　土地使用权的协议出让

　　1.土地使用权的协议出让称定向议标，是指出让方选择受让方并与其磋商用地条件及价款，通过协商的方式有偿出让土地使用权。

　　这种出让方式的特点是政府对地价等较易控制，灵活性大，土地成交价往往较低，在当前城镇土地使用制度改革的初始阶段有其存在的基础。但是以协议方式出让土地使用权，没有引入较充分的竞争机制，缺乏公开性，在地价的确定、受让人的选择上受具体承办者的主观因素影响较多，不利于公平竞争，也易产生以权谋私及国有资产流失。

　　它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利性项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠建设的项目用地。采取此方式出让使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。

　　例题：协议出让一般适用于以下项目用地(ABC)。

　　A.工业项目B.市政公益事业C.非赢利性项目D.国家机关用地

　　2.土地使用权招标出让

　　土地使用权招标出让，是指在规定的期限内，由符合受让条件的单位或者个人根据出让方提出的条件，以书面投标的形式，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让方的方式。

　　招标出让土地使用权的方法有两种：一种是公开招标二是采用邀请招标，即由招标小组向符合规定条件的单位发出招标文件。以该方式出让土地使用权，主要适用于一些需要优化土地布局、大型或关键性的发展计划与投资项目的较大地块的出让。招标出让的特点是在出让过程中，引进了市场机制，体现了市场经济的竞争原则，有利于公平竞争，能激发投标者对用地方案的积极研究。同时，也给出让方留有选择余地。

　　由于在确定土地使用权的中标者时，既要考虑到投标价，还要考虑到对投标规划设计方案和企业的资信情况，经过招标小组的综合评价，最后择优选定中标者，因此，中标者(受让人)不一定是标价最高的单位或个人。

　　招标方式出让土地使用权的一般实施程序是：

　　(1)出让方通过一定媒体向有意受让方或用地者发出招标通知书(或招标公告)。

　　(2)有意受让人领取标书与投标。

　　(3)开标、评标与决标。出让方会同有关部门邀请城建、财政、税务、计划、银行等部门专家组成评标委员会，由评标委员会主持开标、决标工作。

　　评审内容一般包括投标者的资信情况，所报出让金数额及规划建设方案的可行性等。评标委员会对不具备投标资格的标书或不符合招标文件规定的标书，以及超过截止日期送达的标书，有权决定其无效。同时对有效标书进行评审，择优确定中标。评标委员会签发决标书后，由出让方向中标者发出中标证明书。开标、评标、决标过程应有公证机关公证，并出具公证书。

　　(4)土地使用权出让方和中标者(受让人)签订土地使用权

　　出让合同，并按合同规定要求交纳出让金。如果中标者在规定的时间内不与出让方签订出让合同，取消其中标权，所缴保证金不予退还，因故需要延期签订合同的，应在期限未满之日前向出让方提供延期签约申请。未中标者所缴纳的投标保证金，由出让方如数退回。

　　例题：在确定土地使用权的中标者时，需要考虑(ABD)。

　　A.投标报价B.投标规划设计方案

　　C.规划用途D.企业的资信情况

　　3.土地使用权拍卖出让

　　这种出让方式又称竞投，它是指由土地所有者产权代表按照指定的时间、地点，组织符合条件的有意受让土地使用权者到场，就土地出让价格公开叫价竞投，并将土地使用权出让给出价最高者的一种出让方式。

　　其特点是充分引进了竞争机制，排除了出让的任何主观因素，并使土地出让价格较好地反映了当时该地块的市场供求关系，政府也可获得较高收益，较大幅度地增加财政收入。

　　它适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐用地，特别是大中城市的区位条件好、交通便利的闹市区地块的出让。

　　例题：下列用地一般采取拍卖方式的是(ABC)。

　　A. 旅游业用地B.商业用地

　　C. 高尔夫球场用地D。住宅小区用地

　　拍卖出让土地使用权的一般程序是：

　　(1)土地使用权出让方事先通过新闻媒介发出土地使用权公开拍卖公告;

　　(2)参加竞投者在拍卖前3日内到拍卖方处领取有统一编号的应价牌。自制应价牌，竞投行为无效。

　　(3)拍卖

　　(4)出价最高者作为受让人即时与出让人签订土地使用权出让合同，并按有关规定当即支付履行定金。

　　(六)土地使用权出让合同及管理

　　1.土地使用权出让合同的概念与法律特征

　　出让土地使用权，土地所有者和使用者的权利和义务最终是通过签订土地使用权出让合同而确立的。

　　2.土地使用权出让合同的内容

　　土地使用权出让合同，主要包括以下内容：

　　(1)合同双方当事人。出让方必定是市、县级人民政府土地管理部门，而受让方则可以是国内外的公司、企业、其他组织和个人;(2)出让土地使用权的土地使用期限;(3)出让土地的用途、位置和面积;(4)土地使用权出让方式;(5)土地使用权出让金支付方式;(6)在法律规定的范围内协商确定出让人的转让、出租、抵押条件;(7)违约处罚规定;(8)出让合同的生效和终止条件;(9)合同适用的法律。出让合同应适用于中华人民共和国的法律;(10)合同争议的解决方式。友好协商或通过调解解决,也可以用仲裁方式或诉讼方式解决争议;(11)合同使用的文字及其有效文体。(12)合同签署人的身份、签署时间、签署地点;(13)土地使用条件，也称土地使用规则，是出让方在出让行为之前，事先同有关部门共同协商，拟订出的有关出让地块使用的具体行为规则。

　　例题：土地使用权出让合同的内容包括( ABCD )。

　　A.出让土地的用途、位置和面积B. 土地使用权出让方式

　　C.土地使用权出让金支付方式D.合同双方当事人

　　3.土地使用权出让合同的管理

　　出让合同的管理主要包括以下几个方面：

　　(1)对出让合同主体的审查和认定;(2)对无效合同的认定及其处理。

　　(3)审查出让合同的合法性;(4)审查合同内容的完整性。

　　(5)出让合同的变更与解除。根据有关规定，变更与解除合同的条件有下列各种情况：①出让方因社会公共利益的需要;②土地使用者想改变出让合同规定的土地用途;③因不可抗力或意外事件的发生，致使合同无法履行的;④由于合同一方违约;(5)合同纠纷的调解和仲裁;(6)对出让合同进行分类、登记、汇总、立卷归档，作为土地市场管理的基础资料予以保存。