为规范我市物业服务收费行为，完善物业服务收费的市场价格形成机制，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《国务院物业管理条例》、《云南省物价局云南省住房和城乡建设厅关于印发物业服务收费管理实施办法》(云价综合〔2011〕121号)的规定，结合我市实际，提出如下贯彻意见，请遵照执行。

　　一、新建住宅物业交付使用之前，开发建设单位依法通过招投标或协议的方式选聘物业服务企业开展前期物业服务，前期物业服务收费实行政府指导价。市价格主管部门、住房和城乡建设主管部门制定主城区物业服务收费标准并向社会公布。

　　其他县(市)区的住宅物业服务收费标准，可在昆明市主城区物业服务收费标准范围内，结合本地实际情况，由当地县(市)区价格主管部门、住房和城乡建设主管部门制定，并向社会公布。

　　开发建设单位与物业服务企业应按政府指导价和优质优价原则，确定前期物业服务收费的具体标准，并与物业买受人在商品房买卖合同或协议中约定。

　　开发建设单位与物业服务企业所约定的前期物业服务收费标准不得超出最高收费标准。

　　二、物业服务收费实行政府指导价的住宅(不含别墅)，物业服务包括综合管理、共有部位和共用设施设备维护、清洁卫生、园林绿化、公共秩序维护五类，每类物业服务收费分为五个等级。物业服务收费标准根据不同服务要求、内容及设施设备配置情况，按相应服务类别和等级进行确定。

　　三、物业服务项目总建筑面积在80万平方米以上(含80万平方米)的，物业服务收费在市价格主管部门备案。备案后抄送市住房和城乡建设主管部门。市价格主管部门应在每年第二季度内，将上年全市备案的物业服务收费项目统计上报省级价格主管部门。物业服务项目总建筑面积在80万平方米以下(不含80万平方米)的，物业服务收费在所在区价格主管部门备案，备案后抄送区住房和城乡建设主管部门。区价格主管部门应在每年第一季度内，将上年备案的物业服务收费项目统计上报市价格主管部门。

　　四、经招投标中标或选聘的物业服务企业，申报物业服务收费备案时应向价格主管部门提供以下资料复印件并加盖报送单位公章：

　　(一)工商营业执照副本和物业管理企业资质证书的复印件

　　(二)经规划部门批准的住宅小区总平面图及车辆(机动、非机动)停放平面图(室内、室外或地上、地下);

　　(三)前期物业服务(含物业服务合同)方案，申请备案物业服务项目、服务收费等级的书面文书;

　　(四)成本测算表及物业服务费等级资料;

　　(五)已售购房合同抽样复印件。

　　五、前期物业服务收费应在业主入住前报经所在地价格主管部门备案，并在收费地点进行公示。标准不得超过同等级所确定的物业服务收费指导价。

　　六、开发建设单位与物业买受人签订商品房买卖合同的同时，物业服务企业与物业买受人应签订物业服务合同。物业服务合同应当明确约定物业服务项目、内容、收费标准、计费方式及计费起始时间等相关内容。

　　房屋满足交付使用条件或符合法律规定的交付使用日期生效后，无论业主是否接收房屋，其房屋的物业服务费用由业主交纳。未满足交付使用条件或不符合法律规定交付使用的房屋，物业服务费应当由开发建设单位按合同规定支付物业服务企业。

　　七、业主大会成立后，业主委员会有权根据业主大会的委托与物业服务企业按照服务的项目内容、服务质量，重新约定物业服务收费，双方协商一致的，报物业服务项目所在地价格主管部门、住房和城乡建设主管部门备案;双方协商不一致的，可请求物业服务项目所在地价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门协调确定。

　　八、业主大会成立后的住宅物业，物业服务企业依据业主大会要求提供本规定未涵盖的服务内容和设施设备维修养护的，经双方协商，可对原物业服务收费标准进行调整。具体收费标准由业主大会与物业服务企业按服务成本协商确定，并报物业服务项目所在地价格主管部门与住房和城乡建设主管部门备案，并向业主公布。

　　九、配备有电梯和二次供水等设施设备的物业，其设备的维护保养及运行费用由业主或物业使用人支付，物业服务企业实行代收代管。物业服务企业应单独列账，专款专用，滚存使用，并定期公布收支账目。

　　十、物业项目配建的蓄水池、化粪池、室外管网的清洗清掏费用已含在物业服务收费标准中，物业服务企业不得另行收费。物业服务企业对蓄水池(罐)每年至少清洗一次，清洗后的水质必须达到饮用水标准。

　　十一、物业服务区域内业主自有产权车库(位)(含地上、地下)的物业服务费，按同区域住宅物业服务费标准收取;车库(位)物业服务费按每月每车库(位)计收，也可以按面积计收。

　　十二、业主、使用人对房屋进行装饰装修的，物业服务企业可以与业主、使用人约定装修保证金的金额和用途，但住宅物业的装修保证金每户不得超过2000元。非住宅物业的装修保证金可按每100平方米1000元收取。

　　装修完成，经物业服务企业与业主检查验收，没有造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修保证金应自验收合格之日起30日内全额无息退还给业主。

　　装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修业主应当及时修复。若不能及时修复的，可按双方约定使用保证金进行修复，保证金有余款的，物业服务企业应在修复后10日内如数退还业主;若保证金不足以支付修复费用的，业主应在修复后10日内补齐修复费用。物业服务企业与业主结算修复费用时，应当出示修复工(料)价单。物业服务企业与业主对修复费用有争议的，可协商解决或通过法律途径解决。

　　十三、物业服务企业对装修工人实行持证管理的，其出入证押金每人每本30元。证件完好退回后，应如数退还押金。如证件回收后不能再次使用的可向房屋装修人按每人每证不超过10元收取出入证工本费。

　　十四、物业服务企业不得向进入物业服务区域为业主提供配送、维修、安装、中介等服务人员和其他来访人员收取任何费用。

　　十五、装修建筑垃圾收费按房屋建筑垃圾重量收取。装修建筑垃圾可自行清运，也可委托物业企业代运。代运收费标准按城市生活垃圾收费标准中的建筑垃圾处理服务费标准执行，并签订书面装修服务协议，未签订书面装修服务协议的，不得收费。

　　十六、前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的三个月内发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。

　　出售房屋交付之日的三个月后的次月至前期物业服务合同终止之日(即业主大会成立前)发生的物业服务费用，由物业所有权人承担。物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担;产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。

　　十七、房屋竣工交付使用实行出入证(含IC卡等)管理服务的，应由开发建设单位按每户四张卡的数量无偿提供给业主;出入证(含IC卡)需要增加或者出现遗失、损坏需补办的，可按证(含IC卡)工本费收取。

　　十八、物业服务企业自立名目、自立标准擅自收费或只收费不服务的，按《中华人民共和国价格法》相关条款进行处罚。

　　十九、本通知自2012年4月1日起实施。《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》有效期为二年。到期届满，将根据实施情况重新修订发布。市价格主管部门与住房和城市建设主管部门此前印发的相关物业服务收费的政策规定与本通知不一致的，以本通知为准。

　　原昆价房地〔1997〕178号、昆价经〔1998〕265号、昆价房〔1999〕279号、昆价房〔2000〕38号、昆价房〔2001〕9号、昆发改价格函〔2006〕63号、昆发改价格函〔2011〕44号等同时废止。

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